Piano casa: la cedolare secca ridotta dal 19% al 10% dal 1° maggio 2014

Il Governo ha approvato ieri 12 marzo 2014, tra l’altro, la riduzione dal 15 al 10% dell’aliquota della cedolare secca sugli affitti a canone concordato (riduzione valida anche per case affittate a studenti universitari). Quella sulle locazioni di mercato, invece, rimarrà al 21%.

 

Per chi ha già stipulato un contratto convenzionato, la nuova aliquota si tradurrà in un risparmio d’imposta del 5%, nell’ordine dei 180 euro all’anno per un canone mensile di 300 euro.
Per chi si trova a dover siglare una nuova locazione, invece, la riduzione del prelievo imporrà di rifare da zero le valutazioni di convenienza, ponendosi due questioni:
– conviene di più la tassazione ordinaria o la cedolare?
– è preferibilel’affitto libero o quello concordato?
Ma andiamo per gradi: vediamo le novità del 2013 e su che reddito va calcolata la cedolare secca. Dopo tali osservazioni, diventa più facile capire quali scelte effettuare.

La cedolare secca – Il Legislatore con l’art. 3, D.Lgs. n. 23/2011 contenente “Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale” ha introdotto a decorrere dal 2011 la c.d. “cedolare secca”.
Il nuovo regime di tassazione “alternativo”,rispetto a quello ordinario IRPEF, è riservato alle persone fisiche in relazione ai redditi fondiari derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.

L’opzione ancor più vantaggiosa nel 2013 rispetto al 2012 – L’opzione per la cedolare secca, già in linea generale più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria, dal 2013 presenta ulteriori vantaggi per il contribuente; in particolare:
– l’articolo 4, D.L. n. 102/2013 ha previsto la riduzione dell’aliquota della cedolare secca per i contratti di locazione a canone concordato, che passa dal 19% al 15%;
– l’articolo 4, comma 74, Legge n. 92/2012 ha ridotto la differenza tra base imponibile in caso di cedolare secca (100%) e in caso di tassazione ordinaria (nel 2013 si passa dall’85% al 95%).

Il reddito imponibile – L’imposta sostitutiva va applicata sull’intero canone di locazione se questo è superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%: in caso contrario il reddito imponibile sarà determinato dalla rendita catastale così rivalutata.
Il mancato riferimento al comma 4-bis dell’art. 37, TUIR comporta, infatti, che per determinare la base imponibile ai fini dell’applicazione dell’imposta sostitutiva non opera la deduzione forfetaria pari a:
– al 5% per i contratti di locazione in generale;
– al 25% per i contratti di locazione di immobili situati nel centro di Venezia e nelle isole limitrofe (Giudecca, Murano e Burano);
– al 5% per i contratti a canone convenzionato (più un’ulteriore deduzione del 30%);
– al 35% per gli immobili di interesse storico artistico.
La cedolare secca si applica ai soli redditi derivanti da contratti di locazione per i quali il locatore ha esercitato l’opzione per il nuovo sistema di tassazione. Pertanto, nel medesimo periodo d’imposta potranno aversi redditi fondiari derivanti da contratti di locazione assoggettati a cedolare secca e redditi fondiari assoggettati ad IRPEF e relative addizionali.

Conclusioni – Dunque, grazie alle novità del 2013, la cedolare conviene a tutti, anche a chi ha redditi bassi, a meno che il proprietario non abbia grandi detrazioni fiscali.
Più complicato, invece, è comprendere se sia migliore il contratto libero o concordato.
Chi firma un contratto a canone concordato accetta di incassare una cifra inferiore ai valori di mercato, ma paga anche tasse ridotte sul reddito da locazione. Si tratta di capire, quindi, se lo sconto sulla cedolare è sufficiente a compensare la riduzione di canone.

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