Novità in materia di trasferimenti immobiliari: agevolazioni prima casa

L’Agenzia delle Entrate, nella circolare 21.2.2014 n. 2, ha illustrato le novità immobiliari introdotte, in materia di imposte d’atto, dal combinato disposto dell’art. 10 del DLgs. 23/2011, dell’art. 26 del DLgs. 104/2013 e dai commi 608-609 della L. 147/2013 (legge di stabilità 2014). Si ricorda, infatti, che tali norme hanno riscritto l’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, prevedendo che, dall’1.1.2014, per gli atti di trasferimento immobiliare, alle
precedenti molteplici aliquote dell’imposta di registro previste dalla norma previgente, si sostituiscano tre sole aliquote: i) 2%, in presenza delle condizioni per l’agevolazione prima casa; ii) 9%, in tutti gli altri casi; iii) 12% per i trasferimenti di terreni e relative pertinenze operati dall’1.1.2014 a favore di soggetti diversi da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti alla relativa gestione assistenziale e previdenziale. Peraltro, gli atti che sono soggetti a tali aliquote dell’imposta di registro,
scontano le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50,00 euro l’una. L’aliquota del 2% dell’imposta di registro, in particolare, si applica in presenza delle condizioni di “prima casa”, tuttora individuate dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, ma purché l’abitazione non sia classificata nelle categorie catastali A1, A8, o A9 (a nulla
rileva, invece, la definizione di abitazione “di lusso”, di cui al DM 2.8.69). Il DM 02.08.1969 resta, invece, rilevante, ai fini di limitare l’accesso all’agevolazione prima casa in campo IVA. Infine – chiarisce l’Agenzia – per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” alle imposte ipotecaria e catastale, in caso di trasferimento per successione o donazione, si applicano le medesime regole operanti per il registro, sicché si dà rilievo alla destinazione catastale e non alle caratteristiche individuate dal DM 2.8.69.

L’1.1.2014 è entrato in vigore l’art. 10 del DLgs. 14.3.2011 n. 23, che aveva a
suo tempo disposto la riforma della tassazione degli atti di trasferimento
immobiliare, dal punto di vista delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. In particolare, l’art. 10 del DLgs. 23/2011 aveva disposto che, dall’1.1.2014, gli atti di trasferimento immobiliare non fossero più soggetti alle molteplici aliquote dell’imposta di registro di cui al previgente art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, bensì solo alle due aliquote seguenti:  2%, in presenza delle condizioni per l’agevolazione prima casa;
 9%, in tutti gli altri casi. Inoltre, l’art. 10. co. 4 del DLgs. 23/2011 aveva disposto la soppressione, senza alcuna eccezione, di tutte le aliquote agevolate o le esenzioni previste fino al 31.12.2013 per gli atti immobiliari, anche da leggi speciali. Su tale situazione è intervenuto, prima, il DL 12.9.2013 n. 104 e, poi, l’art. 1 co. 608 – 609 della L. 27.12.2013 n. 147 (legge di stabilità 2014).
Il DL 104/2013 ha:
-euro ciascuna agli atti di trasferimento immobiliare che dall’1.1.2014 scontano
l’imposta di registro con le nuove aliquote (in base alle norme sopra citate);
-aumentato a 200,00 euro, dall’1.1.2014, l’importo delle imposte fisse di
registro, ipotecaria e catastale, ove dovute, fino al 31.12.2013, nella misura di 168,00 euro.
A sua, volta, poi, la legge di stabilità per il 2014 (L. 27.12.2013 n. 147) ha:
-escluso l’agevolazione per la piccola proprietà contadina, come prevista

dall’art. 2 co. 4-bis del DL 30.12.2009 n. 194 (conv. L. 26.2.2010 n. 25), dai tagli lineari operati dall’art. 10 co. 4 del DLgs. 23/2011, con il risultato che le sole agevolazioni ancora applicabili, per l’imposta di registro, dall’1.1.2014, sono le agevolazioni per la piccola proprietà contadina e le agevolazioni “prima casa”;
-introdotto una nuova aliquota (12%) per i trasferimenti di terreni e
relative pertinenze operati dall’1.1.2014 a favore di soggetti diversi da
coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti alla relativa
gestione assistenziale e previdenziale.
Riassumendo, dunque, con l’entrata in vigore delle nuove norme (1.1.2014), il quadro impositivo applicabile ai trasferimenti immobiliari dal punto di vista
dell’imposta di registro risulta decisamente semplificato. La seguente tabella
riassume le nuove aliquote/agevolazioni applicabili dall’1.1.2014.

Recentemente, l’Agenzia delle Entrate – nell’ambito di una corposa circolare
(C.M. 21.2.2014 n. 2) con la quale sono state illustrate le novità intervenute
in materia di imposte d’atto – ha fornito importanti precisazioni in materia di trasferimenti immobiliari aventi ad oggetto abitazioni che possono usufruire dell’agevolazione prima casa.
Brevemente si ricorda che, il nuovo disposto dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86 – pur lasciando inalterata la nota II-bis all’art. 1 medesimo (che individua le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione prima casa)- ha modificato significativamente il campo di applicazione dell’agevolazione prima casa che, dall’1.1.2014, non è più limitata agli immobili “non di lusso” ex DM 2.8.69, ma viene applicata ad immobili abitativi rientranti in alcune specifiche categorie catastali. Infatti, la nuova formulazione dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86 dispone che, dall’1.1.2014, l’imposta di registro deve applicarsi con l’aliquota del 2% “se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis”.

Pertanto, rispetto alla disciplina dell’agevolazione “prima casa” applicabile fino al 31.12.2013, dall’1.1.2014:

  • non è più necessario fare riferimento alla definizione di immobili “di lusso”
    di cui al DM 2.8.69;
    -sono esclusi dal campo di applicazione dell’agevolazione gli immobili
    rientranti nelle categorie catastali:
    -A1 (abitazione di tipo signorile);
    -A8 (abitazioni in ville);
    -A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

A decorrere dal 1° gennaio 2014, dunque, l’applicabilità delle agevolazioni
“prima casa” risulta vincolata, ai fini dell’imposta di registro, alla categoria
catastale in cui è classificato o classificabile l’immobile e non più alle
caratteristiche individuate dal decreto del Ministro dei Lavori Pubblici del 2
agosto 1969, così come previsto dall’articolo 1, quinto periodo, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, nella formulazione applicabile fino al 31 dicembre 2013.
Di conseguenza, dall’1.1.2014, possono accedere all’agevolazione “prima casa”, che consente l’applicazione dell’imposta di registro del 2%, solo i trasferimenti di abitazioni classificate nelle categorie catastali indicate nella seguente Tabella.

Resta fermo che le agevolazioni “prima casa” si applicano anche nel caso di
trasferimento di immobile in corso di costruzione, in presenza dei requisiti
previsti dalla citata Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, sempreché l’immobile sia classificabile nelle menzionate categorie catastali (da A/2 ad A/7)

Le categorie catastali individuate dal richiamato articolo 10, comma 1, lettera a) del DLgs. 23/2011 per le quali non è possibile fruire delle agevolazioni “prima casa” sono indicate nella tabella che segue.

Va da sé che le agevolazioni “prima casa” previste per l’acquisto
dell’abitazione non possono essere fruite in relazione ad immobili che
rientrano in categorie catastali diverse da quelle previste per gli immobili
abitativi, come ad esempio, per gli immobili rientranti nella categoria
catastale A/10 (Uffici e studi privati).

Le agevolazioni “prima casa”, sussistendone le condizioni, si applicano, inoltre, anche per le ipotesi di acquisto contemporaneo di immobili contigui, destinati a costituire un’unica unità abitativa. Parimenti, l’agevolazione in esame opera, anche, nel caso di acquisto di un immobile contiguo ad altra casa di abitazione già acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici “prima casa”, purché l’acquisto sia finalizzato a costituire con quest’ultima un’unica unità abitativa.

Ad ogni modo, si ribadisce, che per poter fruire dell’agevolazione, l’immobile
risultante dalla riunione delle unità immobiliari acquistate con le
agevolazioni, dovrà essere accatastato, ricorrendone i presupposti, nelle
categorie da A/2 ad A/7 che possono beneficiare dell’agevolazione, con
esclusione, dunque delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 .

In dottrina è stato rilevato che, le novità sopra individuate in relazione
all’agevolazione prima casa, non sembravano operare in relazione ad atti
soggetti ad IVA.

In tal caso, infatti, la norma di riferimento è il n. 21 della Tabella A, Parte II,
allegata al DPR 633/72 che non è stato modificato e continua a disporre che
l’aliquota IVA del 4% trovi applicazione a “case di abitazione non di lusso
secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto
1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, ancorché non ultimate, purché permanga l’originaria destinazione, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della repubblica 26 aprile 1986, n. 131”.

Pertanto, se, dall’1.1.2014, in relazione agli atti soggetti all’imposta di registro, non ha più alcuna rilevanza, ai fini dell’accesso all’agevolazione “prima casa”, la definizione dell’immobile come “di lusso”, invece, ai fini IVA, tale definizione (come recata dal DM 2.8.69), continuerà a limitare l’accesso al regime agevolativo.
Tale orientamento è stato, peraltro, condiviso dalla medesima Agenzia delle
Entrate nella circolare n. 2 del 2014, nella quale è stato ribadito che “per i

trasferimenti soggetti ad Imposta sul Valore Aggiunto, le previsioni agevolative “prima casa”, stabilite dal numero 21 della Tabella A, parte II, allegata al DPR n. 633 del 1972, prevedono che l’individuazione delle case di abitazione per le quali è possibile fruire delle agevolazioni sia invece ancorata ai criteri dettati dal citato DM 2 agosto 1969”.
In buona sostanza, dunque, viene confermato che per i trasferimenti soggetti ad IVA, ai fini dell’individuazione della case di abitazione “non di lusso” cui si applicano le agevolazioni “prima casa”, continuano a rilevare i criteri dettati dal DM 2 agosto 1969, a prescindere dalla categoria catastale nella quale l’immobile risulta censito in catasto.

Sul punto, si rammenta che, per “abitazioni di lusso” si intendono quelle
abitazioni che rispondono ai requisiti del D.M. 2 agosto 1969, che individua le caratteristiche di tali abitazioni. Il predetto decreto fornisce due diverse modalità di definizione della natura dell’abitazione, le quali operano
alternativamente. Infatti:  gli artt. da 1 a 7 del decreto individuano le singole caratteristiche in presenza di ciascuna delle quali l’immobile è considerato di lusso;

l’art. 8 del decreto definisce come “di lusso” le unità immobiliari che
abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle individuate dalla tabella allegata
al decreto stesso e che di seguito si ripropone In relazione all’individuazione della natura dell’immobile, l’Agenzia delle Entrate, nella circ. 38/E/2005, ha chiarito che le caratteristiche che permettono di attribuire all’abitazione la qualifica “di lusso” possono essere desunte sia dal contenuto dell’atto che dalla documentazione allegata allo stesso.

Nella circolare n.2/E/2014 dell’Agenzia delle entrate, viene, inoltre, evidenziato che l’assoggettamento dell’atto di trasferimento o costituzione del diritto reale “prima casa” ad imposta di registro – piuttosto che ad IVA – esplica effetti anche ai fini del trattamento fiscale applicabile per le imposte ipotecaria e catastale.

Al riguardo, nella citata circolare viene precisato che, nell’ipotesi di decadenza dalle agevolazioni “prima casa” fruite in sede di acquisto – ipotesi per la quale la Nota II – bis, punto 4, all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, stabilisce che “sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria…” – il recupero della maggiore imposta riguarderà esclusivamente l’imposta di registro, che dovrà essere applicata nella misura del 9%, e non le imposte ipotecaria e catastale, in ogni caso dovute (a prescindere dalla sussistenza delle condizioni per beneficiare delle agevolazioni “prima casa”) nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

Si riporta, di seguito, una tabella che sintetizza la tassazione applicabile ai
trasferimenti di abitazioni “prima casa” sulla base della normativa in vigore fino al 31 dicembre 2013 e di quella applicabile a partire dal 1° gennaio 2014.

L’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342, prevede che
“Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i
trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la
costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.”

Il successivo comma 4 dell’articolo 69 della legge n. 342 del 2000 stabilisce,
inoltre, che, “le dichiarazioni di cui alla Nota II bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, sono rese dall’interessato nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione…”.

In altri termini, i trasferimenti di immobili a seguito di successione e
donazione usufruiscono dell’applicazione delle imposte ipotecaria e
catastale in misura fissa sempreché, in capo ad almeno un beneficiario,
sussistano i requisiti ex comma 5 dell’art. 1, Tariffa parte I, DPR n. 131/86
(ossia l’immobile sia non di lusso ex DM 2.8.69) e siano rispettate le condizioni di cui alla citata Nota II-bis

Tuttavia, nonostante l’abrogazione dall’1.1.2014 del citato comma 5, l’Agenzia, nella Circolare n. 2/E/2014, afferma che per effetto del richiamo, ad opera del predetto art. 69, della Nota II-bis: “deve ritenersi che l’agevolazione prevista, ai fini delle imposte ipotecarie e catastale, per i trasferimenti e per gli atti di costituzione di diritti immobiliari su fabbricati «prima casa», derivanti da successione o donazione risulti applicabile anche in data successiva al 1° gennaio 2014 …”.
Di conseguenza, anche dal 2014, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa, pari a € 200 ciascuna. Sono altresì dovuti l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali.

Viene precisato, inoltre, che, il rinvio alle case di abitazioni “non di lusso” deve
– come chiarito ai fini delle agevolazioni “prima casa” per l’imposta di registro

-riferirsi alle case di abitazione, ad eccezione, di quelle appartenenti alle
categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

L’articolo 7, commi 1 e 2, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, prevede
l’attribuzione di un credito d’imposta a favore di coloro che – dopo aver alienato un immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni previste ai fini dell’imposta di registro o dell’IVA per l’acquisto della “prima casa” – provvedano ad acquisire a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione, altra casa di abitazione “non di lusso”, avente i requisiti previsti per fruire delle agevolazioni “prima casa”.

Tale credito spetta fino a concorrenza dell’imposta di Registro o dell’IVA
dovuta in relazione al precedente acquisto agevolato per un ammontare non
superiore all’imposta di Registro o all’IVA dovuta per l’acquisto agevolato
della nuova casa di abitazione.

Sul punto, la circolare dell’agenzia delle Entrate precisa che il credito d’imposta per il riacquisto prima casa non rappresenta un’agevolazione avente effetto sulla misura dell’imposta di registro dovuta sui trasferimenti a titolo oneroso e pertanto allo stesso non è applicabile la disposizione di cui all’art. 10, comma 4, D.Lgs. n. 23/2011 che ha soppresso tutte le esenzioni ed agevolazioni, ancorché previste da leggi speciali.
Quindi, anche dal 2014, in caso di cessione di un immobile acquistato con le
agevolazioni “prima casa” e di riacquisto, entro 1 anno, di altra abitazione non di lusso (ossia un’unità immobiliare, con esclusione di quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), avente i requisiti “prima casa”, è confermato il riconoscimento del credito d’imposta in esame:
-fino a concorrenza dell’imposta (registro / IVA) dovuta con riferimento al
precedente acquisto;
– per un importo non superiore all’imposta (registro / IVA) dovuta per il
nuovo acquisto.
L’Agenzia evidenzia che:
-nell’imposta da utilizzare in compensazione va considerata anche quella
corrisposta nella misura minima di € 1.000 (se l’imposta ottenuta
dall’applicazione delle aliquote risultava inferiore);
-se a seguito della compensazione, l’imposta dovuta sul nuovo acquisto è
inferiore all’importo minimo di € 1.000, ai fini della registrazione va versato
l’importo effettivo, ancorché inferiore a tale limite.

 

 

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