Riforma della fiscalità indiretta immobiliare: le agevolazioni soppresse e quelle ancora in essere

L’articolo 10 del D.Lgs. n. 23 del 14.03.2011 (da leggere in combinato disposto con la legge per la stabilità 2014), ha previsto la riforma della tassazione dei trasferimenti immobiliari assoggettati ad imposta di registro, attraverso la modifica dell’articolo 1 della tariffa
allegata del TUR. Per effetto delle modifiche complessivamente apportate, è stato modificato il trattamento fiscale del trasferimento degli immobili: ai fini dell’imposta di registro, sono state previste in particolare tre nuove aliquote (del nove, del due e del dodici per cento)ed un minimale d’imposta di 1.000 euro. Il quadro impositivo sopra delineato è completato da una norma abrogativa (art. 10 co. 4 del D.Lgs. 23/2011), con la quale sono state soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste da leggi speciali, concernenti gli atti di trasferimento immobiliare, con una sola eccezione , costituita dalle agevolazioni per la proprietà contadina, come previste dall’art. 2 co. 4-bis del DL 194/2009.
Eccetto per il regime speciale per la piccola proprietà contadina, non è stato affatto semplice – agli esordi dell’introduzione delle suddette modifiche – comprendere quali “agevolazioni ed esenzioni” siano state effettivamente soppresse dall’1.1.2014 e quali continuavano a
valere. A fare chiarezza al riguardo è intervenuta l’Agenzia delle entrate con la circolare n. 2 del 21.02.2014. Vediamo nel presente intervento le precisazioni effettuate.

L’art. 10 del DLgs. 23/2011 ha modificato, con decorrenza dall’1.1.2014, il disposto dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, semplificando in modo incisivo il quadro delle aliquote dell’imposta di registro applicabili ai trasferimenti immobiliari.
A far data dall’1.1.2014, i trasferimenti immobiliari sono soggetti, in linea di principio, all’imposta di registro con l’aliquota del 9%. A tale aliquota si aggiungono solamente:
 l’aliquota del 2%, applicabile ai trasferimenti di immobili abitativi (esclusi quelli accatastati in categoria catastale A1, A8 e A9) in presenza delle condizioni per l’applicazione dell’agevolazione prima casa, come individuate dalla nota II-bis all’art.1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86;

 l’aliquota del 12%, applicabile ai trasferimenti di terreni agricoli e relative pertinenze, operati a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti o dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale.
In relazione a tali trasferimenti, per i quali trova applicazione l’imposta proporzionale di registro del 2, del 9 e del 12 %, l’imposta dovuta non può essere inferiore ad € 1000.
Tali atti, inoltre, come disposto dall’articolo 10, comma 3, del DLgs. 23/2011, e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono:
 esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse
ipotecarie;
 soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro.

Il quadro impositivo sopra delineato è completato da una norma abrogativa (art. 10 co. 4 del DLgs. 23/2011), con la quale sono state soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste da leggi speciali, concernenti gli atti di trasferimento immobiliare, con una sola eccezione , costituita dalle agevolazioni per la proprietà contadina, come previste dall’art. 2 co. 4-bis
del DL 194/2009.

Eccetto per il regime speciale per la piccola proprietà contadina, non è stato affatto semplice – agli esordi dell’introduzione delle suddette modifiche – comprendere quali “agevolazioni ed esenzioni” siano state effettivamente soppresse dall’1.1.2014 e quali continuavano a valere. A fare chiarezza al riguardo è intervenuta l’Agenzia
delle Entrate che, nella circolare n. 2 del 21.02.2014, ha precisato che
dall’1.1.2014 non sono più applicabili, agli atti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali su beni immobili, le seguenti disposizioni agevolative:

PIANI DI RECUPERO (art. 5, Legge n. 168/82)

COMPENDIO UNICO NEI TERRITORI DELLE COMUNITÀ
MONTANE (art. 5-bis, Legge n. 97/94)

COMPENDIO UNICO IN TERRITORI DIVERSI DALLE ZONE MONTANE

TRASFERIMENTI A FAVORE DI GIOVANI AGRICOLTORI
(art. 14, Legge n. 441/98)

ACQUISTO DI FONDI RUSTICI DA PARTE DI COOPERATIVE E
SOCIETÀ FORESTALI (art. 7, comma 4 lett. b, Legge n. 984/77)

TRASFERIMENTI DI IMMOBILI DELLO STATO, ENTI
PREVIDENZIALI PUBBLICI, REGIONI, ENTI LOCALI O LORO
CONSORZI A FAVORE DI FONDI DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE (art. 9, comma 2, DL n. 351/2001)

PIANI D’INSEDIAMENTO PRODUTTIVO E PER L’EDILIZIA ECONOMICO POPOLARE (art. 32, Dpr n. 601/73)

TRASFERIMENTI POSTI IN ESSERE NELL’AMBITO DELLE
CONVENZIONI DI LOTTIZZAZIONE / URBANIZZAZIONE E
PER GLI ATTI D’OBBLIGO (Legge n. 10/77)

TRASFERIMENTI IMMOBILI DA COMUNI A FONDAZIONI O A
SOCIETÀ DI CARTOLARIZZAZIONE O AD ASSOCIAZIONI RICONOSCIUTE (Legge n. 10/77)

La nuova norma non abroga – così come chiarito dalla citata C.M. n. 2 del 21.02.2014, – il trattamento impositivo (imposta di registro al 4%) previsto, dall’art. 4 co. 1 lett. a) n. 2 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86 per i conferimenti immobiliari aventi ad oggetto “fabbricati destinati specificamente all’esercizio di attività commerciali”.

Si ricorda, infatti, che, sebbene il trattamento impositivo degli atti di conferimento immobiliare sia definito per rinvio all’art. 1 della Tariffa Parte I, allegata al DPR 131/862 (sicché, dall’1.1.2014, anche il regime dei conferimenti immobiliari subisce modifiche, in conseguenza delle innovazioni introdotte dal DL 23/2011), l’art. 4 co. 1 lett. a) n. 2 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, prevede
l’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 4% ai conferimenti di “fabbricati destinati specificamente all’esercizio di attività commerciali e non suscettibili di altra destinazione senza radicale trasformazione nonché su aree destinate ad essere utilizzate per la costruzione dei suddetti fabbricati o come loro pertinenze, sempreché i fabbricati siano ultimati entro cinque anni dal
conferimento e presentino le indicate caratteristiche”.

Pertanto, dall’1.1.2014, i conferimenti di immobili sconteranno l’imposta di registro con le seguenti aliquote:
 4% per i conferimenti di fabbricati destinati specificamente all’attività commerciale (alle condizioni individuate dall’art. 4 co. 1 lett. a) n. 2 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86);

In relazione a tali atti, le imposte ipotecaria e catastale si applicano nella misura proporzionale rispettivamente del 2% (articolo 1 della Tariffa allegata al TUIC) e dell’ 1% (articolo 10, comma 1, del TUIC). Sono inoltre dovuti l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali. 12% per i conferimenti di terreni agricoli a favore di soggetti diversi da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti nella relativa gestione assistenziale e previdenziale;

 9% in tutti gli altri casi (ai conferimenti immobiliari non può, infatti, trovare applicazione l’agevolazione “prima casa”, in quanto l’acquirente è un soggetto diverso dalla persona fisica).

Per gli atti societari di conferimento assoggettati all’imposta di registro proporzionale di cui all’articolo 1 della 30 Tariffa allegata al TUR) trovano applicazione le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 ciascuna.

Come già anticipato dalla dottrina (3), “sopravvive” alla “rivoluzione” delle aliquote dell’imposta di registro anche la norma, prevista dall’art. 8 co. 1-bis del DL 351/2001, che dispone l’applicazione dell’imposta di registro fissa agli atti di conferimento, in fondi immobiliari chiusi, di una pluralità di immobili prevalentemente locati.

Tale previsione stabilisce, dunque, che gli apporti di immobili a fondi immobiliari chiusi, se costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto, sono equiparati, ai conferimenti di azienda, e, in quanto tali, costituiscono operazioni fuori dal campo di applicazione dell’IVA, ai sensi
dell’articolo 2, terzo comma, lettera b), del DPR n. 633 del 1972.
Per tali operazioni trova applicazione l’imposta di registro nella misura fissa, ai sensi dell’articolo 4, comma 1, lettera a), numero 3), della Tariffa, parte prima, allegata al TUR. E’ stabilita, infatti, l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa per i conferimenti di azienda.
Anche le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura fissa, ai sensi dell’articolo 10, comma 2, del TUIC e dell’articolo 4 della Tariffa, allegata al medesimo TUIC.
Si è altresì domandato in dottrina se vi fossero previsioni normative che, non potendo essere qualificate a stretto rigore come “esenzioni o agevolazioni”, avrebbero potuto sopravvivere all’art. 10 co. 4 del DLgs.23/2011. In proposito, ad esempio,
parte della dottrina  ha ipotizzato che sopravvivano anche all’esenzione   i trasferimenti   operati in esecuzione di provvedimenti o accordi di separazione o divorzio, argomentando che tale esenzione opera per i trasferimenti senza corrispettivo, sicché tali trasferimenti, in ogni caso, non rientrerebbero nell’ambito dell’abrogazione operata dall’art. 10 co. 4 del DLgs. 23/20117.

Questo specifico aspetto è stato oggetto di approfondimento da parte dell’Agenzia delle Entrate nella richiamata circolare n. 2 del 21.02.2014. Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate preliminarmente ricorda che, a norma dell’articolo 19 della legge 6 marzo
1987, n. 74, “tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al
procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio nonché ai procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere la corresponsione o la revisione degli assegni di cui agli artt. 5 e 6 della legge 1° dicembre 1970, n. 898, sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa”.
Peraltro, in linea con un precedente documento di prassi (C.M. 21 giugno 2012, n. 27) tali disposizioni di favore si riferiscono a tutti gli atti, documenti e provvedimenti che i coniugi pongono in essere nell’intento di regolare i
rapporti giuridici ed economici ‘relativi’ al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso. Ciò detto, l’Agenzia delle Entrate precisa che, qualora nell’ambito di tali procedimenti, vengano posti in essere degli atti di trasferimento immobiliare, continuano ad applicarsi, anche successivamente al 1° gennaio 2014, le agevolazioni di cui
alla citata legge n. 74 del 1987.

In buona sostanza, viene confermato che le novità in materia di trasferimenti immobiliari che decorrono dal 01.01.2014 non esplicano effetti con riferimento a tali disposizioni agevolative.

L’articolo 9, comma 9, della legge 23 dicembre 1999, n. 488 (Finanziaria 2000) ha introdotto, come noto, un particolare regime di esenzione fiscale per gli atti di conciliazione, stabilendo che “Sono esenti dall’imposta di registro i processi verbali di conciliazione di valore non superiore a lire 100 milioni”(euro 51.645,69). La norma esentativa in esame concerne i verbali giudiziali che statuiscono la conciliazione tra le parti, dinanzi ad un giudice, nell’ambito di un processo. Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate nella richiamata circolare conferma che tale previsione agevolativa – funzionale all’istituto della conciliazione giudiziale – trova applicazione anche in relazione ai verbali di conciliazione recanti trasferimenti di immobili o il trasferimento o la costituzione di diritti reali immobiliari di godimento, conclusi a decorrere dal 1° gennaio 2014.

A norma dell’’articolo 19, comma 6, dell’accordo internazionale stipulato tra il Governo Italiano e il Bureau International Des Expositions sulle misure necessarie per facilitare la
partecipazione all’Esposizione Universale di Milano del 2015 “gli atti, transazioni ed operazioni finanziarie relativi ai terreni, ai fabbricati e alle aree fabbricabili necessari all’Organizzatore per la realizzazione dell’Expo Milano 2015 sono esenti dalle imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali”. In riferimento a tale agevolazione, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la stessa continuerà ad operare, poiché le richiamate previsioni normative sono state
adottate dal Governo della Repubblica Italiana sulla base di un accordo internazionale. Pertanto, le previsioni agevolative recate dal suddetto accordo trovano applicazione anche in relazione ad atti posti in essere in data successiva al 1° gennaio 2014.

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