Locazione immobili a uso turistico

Possibilità di applicare la cedolare secca

Premessa – Il MEF, rispondendo a un’interrogazione parlamentare, ha esteso la validità della cedolare secca anche per i contratti stipulati tramite un’agenzia con mandato senza rappresentanza, limitando gli “effetti” alle imposte dirette.

Cedolare secca – Come noto, l’art. 3, D.Lgs. n. 23/2011 ha introdotto, a decorrere dal 2011, la c.d. “cedolare secca”, ossia un regime di tassazione riservato alle persone fisiche, “alternativo” a quello ordinario IRPEF, dei redditi fondiari derivanti dalla locazione di immobili a uso abitativo.

Opzione – L’applicazione della cedolare secca richiede da parte del soggetto interessato una specifica opzione correlata, a pena di inefficacia, a una comunicazione preventiva all’inquilino con la quale il locatore comunica la scelta per l’applicazione della cedolare secca o la rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se contrattualmente previsto, a qualsiasi titolo “inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente”.

Agenzia – Con riferimento alle locazioni effettuate tramite agenzie di mediazione immobiliare, fattispecie particolarmente frequente nelle ipotesi di locazioni a uso turistico, l’Agenzia delle Entrate, nella Circolare 1.6.2011, n. 26/E, ha chiarito quanto segue: “In presenza dei presupposti, non osta all’esercizio dell’opzione per la cedolare secca da parte del locatore l’intervento di un’agenzia che operi come mero intermediario tra locatore e conduttore”. A tale fattispecie sono riconducibili, per prassi consolidata, esclusivamente le ipotesi di contratti di intermediazione con rappresentanza.

Interrogazione – Recentemente il MEF, nell’ambito della risposta all’Interrogazione parlamentare 12.3.2014, n. 5-02262, ha ritenuto applicabile la cedolare anche in presenza di un’agenzia operante tramite un mandato senza rappresentanza, limitandone però gli effetti alle imposte dirette. La fattispecie oggetto del citato chiarimento da parte del MEF riguarda i contratti di locazione di immobili a uso turistico, nell’ipotesi in cui il proprietario si avvalga di un’agenzia di mediazione immobiliare.

Conferimento del mandato –
 Innanzitutto il MEF ha confermato la consolidata prassi interpretativa in base alla quale la cedolare è applicabile in caso di conferimento da parte del locatore di un mandato con rappresentanza ad un intermediario. In tale ipotesi infatti: “il contratto di locazione è concluso in nome e per conto del proprietario dell’immobile, il quale assume direttamente diritti e obblighi nei confronti del conduttore. In detta ipotesi l’opzione per il regime sostitutivo della cedolare comporta l’esclusione dall’applicazione dell’Irpef per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, delle imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione”.

Intermediario – 
Con un’interpretazione estensiva dell’inciso “mero intermediario”, contenuto nella citata Circolare n. 26/E, il MEF ha precisato che la possibilità di optare per la cedolare, con riferimento ai contratti di locazione di immobili a uso turistico, va riconosciuta anche se gli stessi contratti sono conclusi da agenzie immobiliari “in esecuzione di un mandato senza rappresentanza”. In tal caso gli effetti sono dati dal fatto che il locatore applica l’imposta sostitutiva, ma rimangono dovute le imposte di registro e di bollo.

Parte contrattuale 
– Di conseguenza l’agenzia, che agisce sulla base di un mandato senza rappresentanza, è parte contrattuale (a differenza del proprietario dell’immobile) per cui non viene meno l’assolvimento dell’imposta di registro (se dovuta) e di bollo che, come noto, gravano sulle parti contrattuali (in questo caso agenzia e conduttore).

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