Preliminare di vendita

Niente rogito in mancanza del certificato di abitabilità.

Cos’è il certificato di abitabilità?

Si tratta di un requisito essenziale del bene da vendere in quanto riguarda l’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione.
Esso rileva il rispetto delle normative, nazionali e locali, riguardanti le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. Se non vengono attestate tali condizioni l’immobile non potrà essere abitato.

Che cos’è il contratto preliminare?

E’ il contratto con il quale le parti si obbligano a concludere un futuro contratto del quale predeterminano il contenuto.
Più nello specifico, con il preliminare di vendita, le parti non trasferiscono la proprietà ma si obbligano, l’una nei confronti dell’altra a vendere e a comprare. Il trasferimento della proprietà si avrà solo con il contratto definitivo.
Ai sensi di quanto disposto dal codice civile, qualora una delle due parti non adempia al preliminare, l’altra può rivolgersi al giudice ed ottenere, l’esecuzione forzata dell’obbligazione di contrattare, mediante sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso.

Che succede se l’immobile è privo del certificato di abitabilità?
Qualora l’immobile promesso in vendita sia privo dell’abitabilità viene meno l’obbligo di recarsi dal notaio per stipulare il contratto definitivo ai fini del passaggio dei proprietà. Si potranno così ottenere la restituzione dell’eventuale caparra confirmatoria versata alla stipula del preliminare.

Come ritenuto dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 629 del 14/01/2014 il mancato rilascio del suddetto certificato da parte del promittente venditore costituisce inadempimento della parte contraente, a fronte del quale sarà legittimo il rifiuto da parte del futuro acquirente di recarsi davanti al notaio per il rogito.
La Corte poi precisa che l’inadempimento del venditore viene meno solo nel caso in cui sia avvenuto successivamente il rilascio del certificato. Il fatto che in un primo momento l’abitabilità non sia stata concessa non può essere utilizzato come scusa, dall’acquirente, per sottrarsi ai propri impegni.

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