Locazioni: canone convenzionato contro la crisi

È l’art. 2, co. 3 della L. n. 431/98 che disciplina i cosiddetti contratti di locazione convenzionati. Tale tipologia contrattuale è tesa a incentivare il mercato delle locazioni, nonostante i requisiti per l’applicazione del regime siano assai stringenti. 
Le parti debbono, infatti, aderire a contratti-tipo, definiti sulla base di accordi locali negoziati tra le organizzazioni della proprietà e degli inquilini. Questi accordi sono coordinati a livello nazionale da una convenzione quadro, che determina i criteri generali per fissare l’ammontare dei canoni di locazione nella contrattazione territoriale, al fine di individuare aree omogenee per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali e tipi edilizi. 
Per ogni zona che viene individuata, l’accordo locale fissa un range (valore minimo e massimo) del canone, sulla base della tipologia dell’alloggio, dello stato manutentivo, della presenza di spazi comuni, della dotazione di servizi igienici, ecc.; all’interno di questi due valori estremi, le parti determinano, in seguito, il canone da applicare. 

La durata minima – Il contratto convenzionato ha una durata minima di tre anni, prorogabili di altri due anni, salva la facoltà di diniego del locatore. L’art. 4, L. n. 431/98 prevede che ogni tre anni vengano convocate le organizzazioni nazionali della proprietà edilizia e degli inquilini, affinché predispongano la c.d. “convenzione nazionale”, che individua i criteri generali per la definizione dei canoni, da recepire poi in sede locale, con specifici accordi delle organizzazioni proprietari/inquilini. 
Oggi la convenzione nazionale è regolata dal D.M. 30 dicembre 2002 (che ha sostituito il previgente D.M. 5 marzo 1999), con il quale è stato approvato anche il modello di “contratto-tipo”, unico per tutta Italia, da utilizzare per la stipula dei contratti in esame. 
Se gli accordi locali non sono mai stati stipulati, si fa riferimento all’accordo di un Comune limitrofo, demograficamente simile e se gli accordi locali non sono stati aggiornati al D.M. 30/12/2002, si adeguano le fasce di oscillazione in base all’intera variazione degli indici ISTAT. 

Agevolazioni fiscali per il locatore – Per incentivare il contratto a canone convenzionato, il legislatore ha previsto delle agevolazioni fiscali sia per il locatore che per il conduttore. 
Nei casi di affitto a canone convenzionale, il reddito imponibile del proprietario, determinato confrontando la rendita catastale rivalutata e il reddito effettivo, portando a tassazione il maggiore dei due importi, è ulteriormente ridotto del 30%.  
Ad esempio, un canone “convenzionale” pari a 4.000 euro (abbattuto del 5% – deduzione forfetaria) determina un reddito effettivo pari a 3.800 euro. Se la rendita catastale rivalutata (5%) fosse pari a euro 1.000, la tassazione avverrebbe in base al valore maggiore (tra 3.800 e 1.000) cioè sul reddito effettivo (€ 3.800,00) ridotto di un ulteriore 30% ( € 3.800,00 x 30% = € 1.140,00). 
Il reddito imponibile è dunque pari a € 2.660,00 (euro 3.800 – 1.140 euro). La possibilità di fruire di tale agevolazione è tuttavia condizionata all’indicazione nella dichiarazione dei redditi di alcuni dati relativi al contratto di locazione e all’immobile locato (Righi da RB21 a RB23). 
Se la tassazione avviene in base alla rendita catastale (reddito effettivo minore della rendita catastale rivalutata), il locatore beneficia comunque dell’ulteriore riduzione del 30% sulla rendita stessa. 

Comuni interessati – Le agevolazioni per il locatore sono riservate agli immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa, la cui lista è fornita dalla L. n. 61/89, mentre quelle per il conduttore valgono ovunque. 
Sono interessati a tale agevolazione gli immobili situati: 
• nei Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e i Comuni confinanti con gli stessi; 
• negli altri Comuni capoluoghi di Provincia, comunque quelli posti nei Comuni cosiddetti ad alta tensione abitativa contenuti nella delibera CIPE 13.11.2003, n. 087 (G.U. 18 febbraio 2004, n. 40) non compresi nei punti precedenti; 
• nei Comuni della Campania e della Basilicata colpiti dagli eventi tellurici dei primi anni ottanta. 
L’art. 8, co. 4 della L. n. 431/98 stabilisce che il CIPE debba aggiornare tale lista ogni due anni; in caso di un aumento cospicuo del numero degli aventi diritto alle agevolazioni fiscali, il MEF provvederà ad aumentare la percentuale di determinazione della base imponibile. 
La lista attualmente in vigore è quella contenuta nella Delibera CIPE 13/11/2003, n. 87 (G.U. 18/02/2004, n. 40); infatti, al momento, non è stata ancora emanata la nuova Delibera, ancorché i due anni normativamente previsti siano scaduti da tempo. 
Con Risoluzione 7 aprile 2005, n. 44/E, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che: 
• ai fini dell’IRPEF, poiché la base imponibile si determina facendo riferimento autonomamente ad ogni singolo periodo d’imposta, “il proprietario dell’immobile, sin dal momento in cui il comune perde i requisiti per cui possa qualificarsi ad alta tensione abitativa, non è più ammesso a fruire dell’agevolazione fiscale […]”; 
• ai fini dell’imposta di registro, invece, le condizioni devono essere soddisfatte al momento della registrazione del contratto di locazione, dunque la fuoriuscita del comune dall’elenco di quelli ad alta tensione abitativa in un periodo d’imposta successivo, non comporta la perdita del diritto all’agevolazione.